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文旅项目能否开启房地产下个“黄金10年”?

发布日期:2019-12-11

文旅项目能否开启房地产下个“黄金10年”?

艾肯策划机构 艾肯文旅策划规划 今天

      房地产行业的“天花板”已经出现,进取性的房企在维持开发主业的同时,已开始尝试多元化转型。文旅地产被认为是地产行业新的增长引擎和突破口,旅游与地产的结合,也被认为是当下房地产企业转型的新方向之一。

如今,过半数百强房企涉足文旅地产。文旅地产能否如愿开启下一个房地产“黄金十年”?

百强房企过半涉足文旅地产

 

 

最近,一条房地产新闻特别火。

 

有媒体报道,2019年至今,已有446家房企宣布破产,平均每天1.5家房企破产,80%开发商将会死掉……

 

虽然实际情况或许没有报道中的严重,但房企日子并不好过。数据统计,2019年以来,已经有超过25次针对房地产企业资金链的政策。政策对于房地产融资的收紧,债务的大规模到期,都成了房企承压的因素。

 

面临市场竞争加大、城市地产调控重压等一系列现状,现在整个行业的转型升级是迫在眉睫。文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。
 
目前国内"文旅"地产的开发,大概可以分为四类:
1.主题公园模式,典型代表如迪士尼、欢乐谷、观澜湖、恐龙园等;
2.文旅小镇模式,典型代表如宏村、丽江、乌镇、周庄、朱家角等;
3.景区开发模式,典型代表如东部华侨城、各地的海景房、山景房、湖景房等;
4.都市消费娱乐模式,典型代表如万达影院、诚品、百老汇等。

 

文旅地产从字面上理解是“文化+旅游+地产”,其本质和核心是“文化旅游”而非“地产”。

 

文旅地产是房地产企业转型的一个重要方向。据公开数据显示,在百强房企中,已有50多家布局文旅地产,有近十家成立了专门的文旅公司(或集团),其中不乏恒大、碧桂园、融创、保利等地产巨头。

 

宏观市场的发展催生了房地产市场多元化突围的局面。在百强房地产企业中,已有九成涉足文化地产、旅游地产、商业地产、产业地产、健康产业等多元化业务,试图转型突围。

 

房地产企业通常具有强大的资金基础及经验积累,占据产业层面的制高点,可以通过这些积累去做其他产业的投资。同时,房企还有广泛的C端客户源,使新增长点具有核心竞争力。此外,从市场供给来看,百强地产企业半数以上已进入文旅地产领域,提供品质和全产业链服务的系统产品。

 

规模性开发时代造就了房企的城市运营能力,而文旅地产则是开发商成为城市运营商、实现可持续发展的必由之路。

 

具体来看,房企在文旅地产领域的布局方式和打法各不相同,主要有两种类型:

 

主打主题乐园,如恒大童世界、融创文旅城等;

 

依据当地资源优势建设特色小镇,如以华侨城、首创置业等。

 

“文旅大盘的开发周期一般是5年起步,运营业态要以实现持续价值的心态去投资布局。”万变不离其宗,实现后期运营价值才是长期现金流来源和新的利润增长点的保障。

2019上半年大体量高投入项目频出

 

数据显示,2019年1-6月,以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为目的地建设的文旅地产投资,新签约、开工项目104个,项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中,新签约项目83起,涉及投资金额6507.15亿元;新启动开工项目21个,涉及投资总金额1794.8亿元。

 

从单体项目投资金额上看,文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。今年1-6月新签约、开工文旅项目中,单体项目投资金额在50亿以下的依然在大多数,占总投资项目的53.61%;50-100亿(含50亿)投资金额的项目占比为14.43%。

 

这些文旅投资项目中,投资金额在100亿以上(含100亿)的项目表现出不断增长的趋势,在所有投资项目中占比亦达到31.96%,多出投资金额区间在50-100亿元文旅项目的一倍有余。

上半年,新建及拟建文旅项目体量在200万平方米以下的项目占总投资项目的59.21%;200-500万平方米(含200)为27.63%;500-800万平方米(含500)项目为3.95%。此外,体量在800万平方米以上(含800)的文旅项目则达到9.21%之高。

文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势和消费需求的升级分割不开。一方面,随着消费升级,文旅项目不仅承载着人们对旅游的渴望,更需要解决游客对当地吃、喝、住、娱、购的需求。

 

因此倒逼文旅项目需要集合全方位的消费要素,做好酒店、零售、餐饮、娱乐等配套,因此投入也比过往更高。

 

另一方面,要承载如此多元的消费要素,文旅项目自然会比过去的体量要大。但是也需要注意的是,文旅项目空间规模不能仅仅定义为建筑规模的巨大,更多的是项目内里、层次变得更为丰富。

 

大体量、高投入趋势背后,还有竞争的关系。目前文旅行业竞争压力提升,争抢客源成为至关重要的制胜要点,因此从建设端,文旅项目占地面积会比较广,承载更多的功能,一定程度上也拉高了文旅地产项目的整体体量和投入。

 

那么,前期主打主题乐园和建设特色小镇的地产都盈利了吗?

 

转型成败还看盈利

 

从数据上看,大部分主打主题乐园的文旅地产已经达到新的利润增长点。

 

截至今年8月,中国内地共有主题公园339座,其中25%亏损、22%持平、53%盈利。

 

这说明,近几年来,主题乐园经营者已经成功打破了“中国的主题公园有70%都是亏损的,只有10%能盈利”的业内“魔咒”。

 

之所以近年中国主题公园的业绩出现明显起色,主要是不少经营方开始摸索到了适合自己的经营方式,受此影响,除一些大型、特大型主题公园外,就连一些规模不大或位于二三线城市的中型项目,也都有着不错的经营成绩,部分年营收甚至可以达到数千万元的规模。

 

当然,这不仅是主题乐园经营者经营有方,更是中国休闲旅游市场不断向好发展的结果。

 

《中国国内旅游发展年度报告2019》显示,2018年全年,国内旅游人数55.39亿人次,比上年同期增长10.8%。国内旅游收入5.13万亿元,较上年同期增长12.3%。

 

从2011年以来的发展趋势来看,国内旅游接待规模年均保持在13.7%;左右的增长,旅游收入则保持在年均20.7%左右的增长。

 

不仅如此,《2018中国主题公园项目发展预测》显示,自1993年起,主题公园游客量增速逐渐超过主题公园数量的增速。中国主题公园的年平均游客量也从近100万提高至2017年的150万。过去十年(2008-2017),主题公园游客量每年平均增长13%,预计该市场将持续快速增长至2020年。

 

该报告还指出,随着中国中产阶级人口的增加和交通系统的改善,对休闲和主题公园的需求预计亦将会增加。如开发商和运营商能够提供高质量,具有愉快和安全舒适游玩体验的主题公园设施,整体游客量仍会增加。

文旅产业地产的结构和模式

 

 

目前,我国房地产市场运行总体平稳,社会主要矛盾已经发生变化,城镇化进入快速发展的新阶段,乡村振兴战略推动产业融合和产居融合等发展趋势,特别是中国经济的工业化阶段基本完成,逐渐向后工业化阶段过渡。

 

面对巨大的转型,如果产业结构、理念、工作手法不能跟上,发展将会受到巨大的障碍。 在新的发展下,产业地产以产业为依托,以地产为载体,实现土地的整体开发运营,产业及产业链整合开发运营,产城融合整体开发运营。

 

工业产业、高科技产业、商贸产业、生产性服务业、文化创意产业、会展产业、旅游产业、教育产业、健康产业、体育产业以及其他产业带动的区域经济的综合开发运营模式。 因此,产业地产的本质是产业主导并带动的区域开发运营。产业地产开发运营是土地开发能力 +房产开发能力+产业整合能力+产业运营能力。

 

文旅产业地产的发展逻辑是“消费+文创+生产+智能”引导的区域综合开发,具有产业融合发展、产商融合发展、产居融合发展、产城融合发展四大融合特征,特色化的文旅产品、可经营/销售的地产产品、完善的配套体系、品牌IP、软性服务体系是文旅产业地产能否成功的五大核心要素。

 


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