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“点状供地”破解旅游用地难题

发布日期:2019-07-25


旅游用地是关乎旅游业优质可持续发展的核心问题,“点状供地”政策的试点到推广是关乎旅游产业发展的重要举措。

 

 一 

“用地难”制约旅游产业健康发展

近年来,在市场需求和政策供给的双轮驱动下,乡村旅游以超预期的速度和规模发展,产业发展与土地利用的矛盾也越来越紧张,土地是乡村旅游发展最基础和最为重要的生产要素之一,直接关系到产业发展目标和社会效益。

在乡村振兴战略的提出和推进过程中,乡村旅游发展中的土地问题也愈发明显,没有“旅游用地指标”和“旅游用地指标”的投入产出不平衡成为制约旅游产业发展的基问题。为解决“土地问题”,尤其是农村发展问题,2015年起,国家相关部门发布的农村发展政策中均对乡村旅游用地进行明确的支持与指导。

 二 

“点状供地”政策试点,开拓旅游用地新路径

在国家及各地方政府不断地探索改革创新路径中,部分地方在“旅游用地”上的试点和推广取得了较大突破,“点状供地”成为较为实用的创新路径。

那什么是“点状供地”呢?有哪些典型案例呢?

“点状用地”可理解为:将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可只征不转,按租赁、划拨、托管等方式向项目业主提供使用用地。

 

与传统整片式供地方式相比,“点状供地”具有以下特点:

近年来“点状用地”方式为乡村旅游项目提供了新的生机,成功造就了杭州莫干山裸心谷、重庆武隆归原小镇、广东番禺等一批优秀的乡村旅游休闲项目。

1、杭州莫干山裸心谷

浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式,将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可以只征不转,以租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。裸心堡仅新增建设用地12亩,其余八成的建筑是租用当地农房改造而成,园区内的200多亩山林,从村民手中流转,保持原貌,大大节约了用地指标。

2、重庆武隆归原小镇

位于重庆武隆仙女山镇的归原小镇是通过点状用地修建的一个乡村休闲项目,项目总占地面积1163亩,主要包括36栋民宿建筑,其中25栋为新建民宿,11栋由原空置农房改造而来。据了解,目前已有3栋空置农房改造完成并投入使用,用于山里工作室、接待中心和茶室,其余8栋将陆续被改造成民宿、青年旅社、农事体验工作坊等。归原小镇是通过点状用地发展的一个成功案例,具有以点带面、助推乡村振兴战略实施的成效。

3、广东番禺

 

广东番禺为进一步提高土地利用率,契合旅游点状开发需要,在“零占耕地”的基础上,推行点状供地破解旅游建设用地难题。在规划区之外的“低丘缓坡”等尚未开发土地上,按照民宿、农家乐等零散分布旅游建设项目用地依山顺势“点状布局、垂直开发”需要,实现点状供地、点状建设,未开发建设土地作为生态保留用地维持原状。截至目前,涂茨镇小海文旅度假建设项目和贤庠镇沈家洋地块枫康项目取得点状供地规划设计条件,节约建设用地指标60%以上。

 三 

规避两大问题、贯彻三大策略

护航“点状用地”推广

规避两大问题

“点状用地”试点及推广过程中,须规避两大问题:

一是资本下乡项目打政策“擦边球”。“点状用地”的一大优势在于不仅缩减了用地指标,同时也减少了项目前期的投资,减轻了投资方的资金压力,因而可能会出现部分资本下乡项目打“点状用地”政策的“擦边球”,戴着设施农用地、临时用地的帽子非法取得建设用地。

二是生态保留用地租赁时间及价格问题。一方面,归原小镇项目所租赁的耕地、林地租赁期限为12年,但建设用地上所建房屋产权为40年,生态保留用地租赁期限与建设用地出让年限不一致,意味着归原小镇项目的整体功能不能得到长期保障,难以杜绝因产权不一而带来的问题。另一方面,虽然项目方已对村民赔偿和租金问题进行了考虑,且按照合同约定向农户支付租金,但村民契约精神欠缺,随着项目的推进,当地村民提出了超出新赔偿和租金诉求,导致项目不能如期推进。

贯彻三大策略

 

“点状用地”政策实施中,须贯彻如下三大策略:

旅游用地是关乎旅游业优质可持续发展的核心问题。旅游业作为我国新时代下经济转型升级的战略性支柱产业,有理由在用地制度安排上获得如工业、农业那样的专项扶持,“点状供地”政策的试点到推广是关于旅游产业发展的重要举措。以“点状供地”为探索的新一轮旅游用地标准、管理的优化调整是推进我国旅游供给侧改革的必要前提,将为旅游业实效赋能,显著提高旅游业对资本、人才等要素的吸引力。

 


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